Viviendas de OBRANUEVA en régimen de COOPERATIVA
Una alternativa transparente, democrática y sin ánimo de lucro para acceder a la vivienda. Descubre cómo funciona
internamente y resuelve las preguntas más habituales.
¿Cómo funciona internamente una cooperativa?
Las cooperativas de viviendas se han consolidado como una alternativa sólida y transparente para acceder a una vivienda a precio de coste. Más allá del ahorro, su funcionamiento destaca por un modelo democrático en el que los propios socios toman las decisiones clave a través de tres órganos: la Asamblea General, el Consejo Rector y los Interventores.
Asamblea General
El órgano soberano
Máximo órgano de decisión. Todos los socios participan con voz y voto bajo el principio una persona, un voto, independientemente de su aportación económica.
- Aprobar cuentas anuales y presupuesto.
- Elegir y destituir al Consejo Rector e Interventores.
- Decidir sobre estatutos, suelo, proyecto y adjudicación.
- Fijar aportaciones obligatorias y derramas.
- Validar la gestión del Consejo Rector.
Consejo Rector
Dirección y representación
Órgano encargado de gestionar y representar legalmente a la cooperativa. Sus miembros son elegidos por la Asamblea (presidente, vicepresidente, secretario y vocales).
- Dirigir la actividad económica y administrativa
- Impulsar y supervisar el proyecto inmobiliario
- Contratar a la gestora, arquitectos y técnicos
- Velar por estatutos y acuerdos de la Asamblea
- Presentar cuentas anuales e informe de gestión
Interventores
Control interno
Fiscalizan la gestión económica y administrativa del Consejo Rector. Garantes de que la cooperativa funciona conforme a la ley, los estatutos y el interés colectivo.
- Revisar contabilidad y movimientos económicos
- Informar las cuentas anuales antes de su aprobación
- Verificar el cumplimiento de los acuerdos sociales
- Señalar irregularidades o posibles riesgos
El equilibrio entre estos tres órganos garantiza un modelo participativo, transparente y seguro. Cada socio conoce de primera mano cómo se gestiona el dinero, los proveedores y las decisiones que afectan al futuro del inmueble.
Las ventajas del régimen cooperativo
Precio de coste
Sin ánimo de lucro mercantil: pagas el coste real de la vivienda, no el margen de una promotora.
Decisión democrática
Los socios participan en el diseño y desarrollo de la promoción reunidos en Asamblea.
Cantidades garantizadas
Las aportaciones se depositan en cuenta especial y están garantizadas por la Ley 20/2015.
Ventajas fiscales
Bonificaciones y exenciones en determinados actos jurídicos que abaratan la promoción.
Preguntas Frecuentes
PREGUNTAS COMUNES SOBRE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA
Todo lo que necesitas saber, desde la constitución de la cooperativa hasta la entrega de llaves.
¿Qué es una cooperativa de viviendas?
Es una agrupación de personas que tienen la necesidad de adquirir una vivienda y se unen para construir mediante la autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y precio. Es un régimen sin ánimo de lucro mercantil que permite obtener una vivienda a estricto precio de coste, con la participación activa del socio. Pueden promover viviendas libres y viviendas protegidas.
¿Cómo funciona una cooperativa?
Se regula mediante la Asamblea General (órgano supremo, donde los socios deliberan y adoptan acuerdos) y el Consejo Rector (gobierno, gestión y representación, formado por al menos tres socios: presidente, vicepresidente y secretario). Los interventores censuran las cuentas anuales.
¿Cuáles son las características de una cooperativa?
Tiene personalidad jurídica propia: la responsabilidad de los socios se limita al capital suscrito. No tiene ánimo de lucro, pues su fin es proporcionar las mejores viviendas a sus socios al precio de coste. Los socios conocen la marcha de la promoción y toman las decisiones más relevantes en Asamblea, conforme a procedimientos democráticos.
¿Cómo se regula una cooperativa de viviendas?
Por la ley de cooperativas de cada Comunidad Autónoma y la ley estatal 27/1999 de 16 de julio. Además, cada cooperativa cuenta con sus propios estatutos, que deben inscribirse en el Registro de Cooperativas junto con la escritura de constitución para ser plenamente válidos.
¿Tendré acceso a la documentación de la cooperativa?
Sí. Toda la documentación (proyectos, licencias, documentación administrativa, etc.) está permanentemente a disposición de los socios en las oficinas de la Gestora, con las únicas restricciones de la Ley de Protección de Datos.
¿Qué derechos tengo como socio?
Participar en la actividad de la cooperativa; ser elector y elegible; formular propuestas y votar en la Asamblea; recibir información para ejercer tus derechos; recibir el retorno cooperativo (normalmente derivado de la venta o arrendamiento de locales comerciales); la actualización y devolución de aportaciones cuando proceda; y aprobar las cuentas en Asamblea.
¿Puedo darme de baja en una promoción?
Sí. Basta presentar una carta de solicitud de baja al Consejo Rector explicando los motivos. La devolución de las cantidades entregadas se regirá por lo establecido en los estatutos de la cooperativa.
¿Qué compromiso adquiero al solicitar una vivienda?
Realizar una solicitud de inscripción no implica compromiso alguno. Únicamente adquieres el derecho a ser informado sobre la promoción de tu interés, según la zona solicitada.
¿Qué diferencia existe entre un inscrito y un socio?
El inscrito solicita una vivienda a expectativa de ser adjudicatario, sin vivienda asignada ni pertenencia a la cooperativa. El socio cooperativista es parte integrante de la cooperativa, con los derechos y obligaciones del Contrato de Adhesión y los estatutos, y atiende al programa de pagos correspondiente.
¿Quién se hace cargo de la gestión?
La Gestora, sociedad especializada que presta asesoramiento jurídico (constitución, inscripción y obligaciones societarias), búsqueda de suelo, desarrollo urbanístico, proyecto técnico, selección de constructora y supervisión de la obra hasta la entrega. La Gestora nunca dispone de los fondos sin autorización del Consejo Rector.
¿Por qué la vivienda en cooperativa es más barata?
Porque la fórmula de autopromoción no busca beneficios como una promotora: se limitan los honorarios de los profesionales intervinientes y se obtienen ventajas fiscales (exenciones o bonificaciones en determinados actos jurídicos).
¿Cómo informará la gestora del de sarrollo de la promoción
Actualizará la información constantemente, enviando comunicaciones a cada socio e incorporándola en la web. Facilita el derecho de información y consulta en sus oficinas, mantiene reuniones periódicas con el Consejo Rector y convoca Asambleas ordinarias y extraordinarias.
¿Cómo se asigna el coste de vivienda, garaje y trastero?
Se determina al inicio mediante el presupuesto económico (solar, obras, tasas, impuestos, honorarios, gestora, notaría, registro, financiación y comercialización), sin margen de beneficio promotor. El presupuesto se distribuye entre las viviendas, garajes y trasteros con los criterios marcados por la Gestora y se ratifica por los socios en Asamblea.
¿La operación está sujeta a IVA/IGIC?
Sí. La adquisición de la vivienda en régimen de cooperativa está sujeta al IVA/IGIC al tipo vigente, devengándose en los anticipos de los socios como pagos a cuenta del precio final.
¿Las cantidades que iré pagando están garantizadas?
Sí. Conforme a la Ley 20/2015, de 14 de julio, todas las cantidades están garantizadas frente a la no iniciación de las obras o la no obtención de la licencia de primera ocupación, y se depositan en una cuenta bancaria especial a nombre de la cooperativa.
¿Qué pasos debo dar para incorporarme a la promoción?
1) Formalizar la solicitud de adhesión y reservar vivienda, garaje y trastero mediante la firma y el pago de la señal.
2) Firmar el Contrato de Adhesión y abonar los pagos del calendario, momento en el que adquieres la condición de socio.
3) Antes del Contrato de Adjudicación, la entidad financiera estudiará tu capacidad de solvencia.
¿Quién garantiza que las viviendas se terminen?
Es la propia cooperativa quien promueve, eliminando el riesgo de quiebra del promotor. El único riesgo sería el desistimiento o interrupción de pagos por los socios. Además, todas las cantidades están garantizadas frente a la terminación y la obtención de la licencia de primera ocupación.
¿Conoceré las calidades y los materiales?
Sí. Las calidades se definen en el Proyecto Básico y de Ejecución y se incluyen en los proyectos técnicos. La memoria de calidades se firma junto al Contrato de Adhesión y puede variarse si los socios lo solicitan como mejora. Las calidades finales se comunican a todos los socios.
¿Cómo se financia la promoción?
Con fondos propios procedentes de las aportaciones de los socios y/o con un préstamo al promotor suscrito con una entidad financiera, que garantiza la ejecución y entrega de las viviendas.
Si tengo dinero, ¿puedo adherirme sin subrogarme al préstamo?
Sí. Deberás abonar las cantidades previstas en el plan económico de financiación por hitos, a medida que sea necesario afrontar los costes.
¿Pagaré el mismo IVA/IGIC que en una promoción directa?
Sí. Con la entrega de llaves se completa el pago del tipo de IVA/IGIC vigente sobre la vivienda, garaje y trastero, igual que en cualquier promoción de una empresa promotora.
¿Qué documentos acompañan a la entrega de la vivienda?
Planos de la vivienda ejecutada, manual de uso y mantenimiento, listado de empresas intervinientes, licencia de primera ocupación, boletines de electricidad, guía para contratación de suministros y garantías de los fabricantes de los equipos instalados, entre otros.
¿La vivienda tendrá las misma garantías que la de una promotora?
Sí. Las garantías vienen determinadas por la Ley de Ordenación de la Edificación y son las mismas que si la vivienda hubiera sido comprada a una empresa inmobiliaria.
