El 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario, con el objetivo de potenciar la seguridad jurídica, aumentando la protección del consumidor, transparencia y comprensión de los datos y un reparto equilibrado de los gastos entre bancos y clientes, entre otros.
Por lo que antes de conceder una hipoteca los bancos realizan una evaluación previa del cliente como su situación laboral, ingresos actuales y los previsibles durante la duración del préstamo, ahorros, etc. y así poder acreditar si puede cumplir con la obligaciones derivadas del préstamo que va a solicitar.
A continuación se enumeran los puntos más destacados de la nueva ley:
1.Reparto más equitativo entre cliente y banco de los gastos asociados a la firma del contrato (por la escrituración y registro del préstamo):
El banco pagará la gestoría, el registro, la notaría, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y su copia de la escritura. Por lo que el cliente solo tendrá que asumir el coste de la tasación y de la copia de la escritura.
2. Más protección e información al consumidor.
Con la nueva Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario ha aumentado la información que debe dar el banco al cliente que va a contratar una hipoteca con una antelación mínima de diez días a la firma del contrato:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que tendrá la consideración de oferta vinculante durante un mínimo de diez días.
- FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), donde se informa al prestatario de las cláusulas o elementos relevantes.
- En el caso de préstamos con tipo de interés variables, se adjunta un documento donde se indiquen las cuotas que tiene que pagar en los diferentes casos de evolución de los tipos de interés.
- Una copia del contrato, donde se incluya la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato de manera desglosada e indicando cuáles corresponden al prestamista y cuáles al prestatario.
- Además, la nueva normativa establece de manera obligatoria la visita al notario al menos un día antes de la firma del préstamo para recibir asesoramiento gratuito y responder a un cuestionario sobre las condiciones de su préstamo. El notario no puede autorizar la escritura si el cliente no pasa este test y se certifica que el futuro prestatario ha recibido toda la documentación.
- Los notarios y registradores tampoco podrán escriturar o inscribir cláusulas abusivas. Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho, por lo que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.
3. La comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata. Y solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. Además, los límites varían dependiendo de si la hipoteca es variable o fija.
4. También se abarata el paso del tipo variable al fijo (mediante novación con el mismo banco o subrogación con otro banco).
5. Libertad de elección y cambio de entidad bancaria. En el proceso de subrogación si nuestro banco hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, no hay obligación a aceptarla como antes ocurría.
6. Requisitos más estrictos a la hora de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria por parte de los bancos tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado. Ahora con un mínimo de 12 cuotas impagadas y estableciendo un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés de la propia hipoteca.
7. Ahora los bancos no pueden obligar a contratar otros productos (ventas vinculadas) para acceder a sus hipotecas como planes de pensiones o tarjetas de crédito. Sí que se les permiten las ventas combinadas, donde ofrezcan una reducción del interés a cambio de suscribirse a varios de sus servicios siempre y cuando faciliten dos ofertas: una con la bonificación y otra sin ella para que el cliente pueda comparar y elegir.
8. Se prohíbe la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo que los bancos no pueden volver a incorporar las conocidas cláusulas suelo ni tampoco considerar un euríbor al 0% cuando este sea negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.
Los puntos 4, 5 y 6 tienen carácter retroactivo. El resto solo tienen validez para las hipotecas formalizadas a partir de su entrada el vigor el 16 de junio de 2019.
En el siguiente enlace está la publicación en el BOE de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: https://bit.ly/BOE-2019-03-16
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